Tuy mang nhiều rủi ro nhưng nhiều người vẫn lựa chọn hình thức mua bán, chuyển nhượng nhà ở bằng hình thức vi bằng dẫn đến hiện trạng tranh chấp hiện nay có xu hướng gia tăng. Vậy nếu gặp phải những trường hợp này thì cần phải làm gì để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua. Hãy cùng tìm hiểu bài viết sau.
Mặc dù hình thức mua nhà bằng vi bằng còn rất nhiều bất cập thế nhưng thực tế nhiều người vẫn áp dụng hình thức mua bán này dẫn đến nhiều vấn đề phát sinh cùng hàng loạt các vụ lừa đảo chiếm đoạt tài sản lên đến hàng tỷ đồng.
Việc mua bán nhà đất qua vi bằng vô cùng rủi ro bởi có thể thực hiện nhiều lần, qua nhiều người, chuyển nhượng hồ sơ, giấy tờ chưa có pháp lý đầy đủ, chưa đúng quy định. Nguy hiểm hơn, có chủ sở hữu tài sản vẫn lập vi bằng chuyển nhượng nhà, đất trong khi tài sản đã thế chấp ở ngân hàng, cầm cố hoặc chuyển nhượng cho người khác (bằng giấy tay). Điều này làm phát sinh tranh chấp, khiến công tác quản lý đất đai của cơ quan chức năng gặp khó khăn. Việc chuyển nhượng bằng vi bằng thông thường là mua, bán những căn nhà “ba chung” (chung giấy phép xây dựng, chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chung số nhà).
Theo Khoản 4, Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về các trường hợp không được lập vi bằng: “Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; Xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; Xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.”
Bên cạnh đó, Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018 cũng đặt ra yêu cầu đối với hợp đồng mua bán nhà ở cần thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực.
Ngoài ra theo Điều 122 Luật Nhà ở 2014, Hợp đồng mua nhà có hiệu lực tại thời điểm công chứng, chứng thực.
Như vậy, từ các quy định trên, có thể khẳng định rằng giao dịch “mua bán” nhà ở là giao dịch mà pháp luật quy định buộc phải có công chứng hoặc chứng thực nên không thể lập vi bằng để “mua bán” nhà ở.
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 117 và Điều 122 Bộ Luật Dân sự 2015 thì giao dịch mua bán nhà bằng vi bằng sẽ bị vô hiệu do không tuân thủ quy định của pháp luật về hình thức của giao dịch.
Điều 131 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu. Do đó, hợp đồng mua bán nhà bằng vi bằng sẽ bị vô hiệu và có các hậu quả sau đây:
Lưu ý:
Trường hợp theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch khi:
Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực. (Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015).
Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là 02 năm kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập. Hết thời hiệu quy định trên mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực (Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015).
Mua nhà bằng vi bằng dễ dẫn đến tranh chấp
Như vậy, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình bởi hành vi lừa đảo bằng cách mua nhà bằng vi bằng, người mua nhà có thể tiến hành khởi kiện theo thủ tục tố tụng dân sự quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Theo đó, thủ tục khởi kiện tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu như sau:
Trên đây là một số thông tin cần thiết về hiện trạng và những quy định về mặt pháp lý của việc mua nhà bằng vi bằng. Để tìm hiểu rõ hơn vi bằng là gì mời tham khảo bài viết Vi bằng là gì? Thủ tục lập vi bằng như thế nào?
