Trong quá trình xây dựng và phát triển các dự án nhà ở, chủ đầu tư dự án thường huy động vốn thông qua việc bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, bản chất của nhà ở hình thành trong tương lai là chưa hiện hữu nên sẽ mang đến nhiều rủi ro cho người mua. Vì thế, Nhà nước đã ban hành những quy định về điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai để hạn chế rủi ro và đảm bảo quyền lợi cho người mua.
Theo quy định tại Khoản 4, Điều 3 Luật Kinh doanh Bất động sản, Khoản 19, Điều 3 Luật nhà ở năm 2014, nhà ở trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Nhà ở hình thành trong tương lai có những đặc điểm sau:
Khi Sở Xây dựng xem xét hồ sơ của chủ đầu tư để có văn bản thông báo về việc nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì phải căn cứ vào quy định tại Điều 55 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 để thực hiện.
Về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai: Điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 được áp dụng cho trường hợp trước khi chủ đầu tư dự án bất động sản thực hiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, không áp dụng khi chủ đầu tư gửi văn bản đề nghị Sở Xây dựng có thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Theo đó, quy định về điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai cụ thể như sau:
Căn cứ vào Khoản 2, Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản, Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, thủ tục mở bán nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm:
Theo quy định tại Điều 57, Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 thì khi thực hiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai mà không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định thì có thể bị xử phạt vi phạm hành chính, bị áp dụng hình phạt xử phạt bổ sung là đình chỉ hoạt động kinh doanh lên đến 12 tháng đồng thời phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu, buộc hoàn trả chi phí cho bên nhận chuyển nhượng và bồi thường thiệt hại (nếu có), buộc thực hiện đúng quy định hoặc cam kết, buộc bồi thường thiệt hại (nếu có) cho bên mua và thuê.
Hành lang pháp lý được ban hành chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi người mua
Như vậy, pháp luật đã tạo ra một hành lang pháp lý chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai. Do đó, khi giao kết loại hợp đồng này, các bên phải tuân thủ và thực hiện nghiêm chỉnh các quy định của pháp luật. Người mua cần phải tra cứu thông tin và xem xét các giấy tờ pháp lý một cách cẩn thận, nhằm tránh việc vướng phải những rủi ro không cần thiết.
